不動産会社の資金調達と資金繰り　買取資金の借り方と、在庫を2年以内に回す税制上の理由

不動産会社の資金調達で先に決めるのは、金利でも借入先でもありません。「1件をいくらで仕入れて、何か月で手放すか」です。その期限は、金利よりも税制が決めています

• 不動産取引業（売買業と代理業・仲介業を含む産業中分類）の総資産のうち、34.7%が棚卸資産です。不動産賃貸業・管理業の1.5%とは別の商売で、同じ「不動産会社」という言葉で資金繰りを語ることができません（中小企業庁「中小企業実態基本調査」令和7年調査の確報値から編集部が算出）
• 買取再販で使える税の特例は、宅地建物取引業者が住宅を取得してから2年以内という期限を共通して持っています。終点は税目で違い、不動産取得税は「個人に譲渡し、その個人が居住の用に供するまで」、買主側の登録免許税は「リフォーム工事を行って再販売するまで」です。超えると、住宅部分で最大36万円の減額や、買主側の登録免許税0.1%（本則2%）が落ちます（適用期限はいずれも令和9年3月31日）
• 在庫期間中に空室を埋めようと賃貸に出すと、建物の消費税が仕入税額控除の対象から外れます。税抜1,000万円以上の建物が対象で、戻ってくるのは売ったときの課税期間。国税庁の設例では、1億円で取得して7,200万円で売った場合、1,000万円の消費税のうち900万円の控除が、取得から3年目の課税期間まで繰り延べられます（残りの100万円は戻りません）

不動産会社の資金調達を解説する記事は、ほとんどが融資を出す側（ノンバンク・不動産担保ローン・ファクタリング）が書いています。手段の一覧と金利の幅は詳しいのに、「自社はいくらまで仕入れていいのか」「何か月で手放すべきか」という、経営者が実際に決めることには踏み込みません。この記事は、公的統計の実数と税制の条文から、その2つを決める順番を扱います。業種が違っても資金が寝る場所を特定する考え方は共通なので、建設業の資金繰り、中小IT企業の資金調達と資金繰りと同じ形式で整理しています。

最初に結論：不動産会社は「取引業」と「賃貸管理業」で別の商売になる

数字の出どころを先に書きます。中小企業庁「中小企業実態基本調査」は、中小企業基本法第10条の規定に基づく一般統計調査で、令和7年調査（令和6年度決算実績）の確報は2026年6月29日に取りまとめられています。以下は産業中分類別表（法人企業）の拡大推計値です（出典：中小企業庁「中小企業実態基本調査」令和7年確報（令和6年度決算実績）統計表2(2)・統計表3(2)産業中分類別表）。

この実数から計算すると、棚卸資産を売上原価で割った回転期間は、不動産取引業で約255日（8.4か月）、不動産賃貸業・管理業で約70日です。1社当たりに割り直すと、不動産取引業は売上高3.75億円・棚卸資産1.93億円・現金預金8,240万円で、月商31.3百万円に対して現金は2.6か月分しかありません。

資金使途で借り先が変わる　仕入れ・つなぎ・運転・保有の4つに割る

この4分類で最初に効くのは、在庫の資金と運転資金を混ぜないことです。在庫の資金を運転資金の枠から出すと、物件が売れるまで広告費と人件費の枠が空きません。逆に、運転資金を物件担保の長期借入で手当てすると、売却後も返済が続いて次の仕入れ余力を食います。

信用保証協会付き融資について、上位の解説記事は「使える」と書くだけで根拠を示していません。条文で確認できます。保証の対象業種は、中小企業信用保険法第2条第1項第1号の「政令で定める業種」で、その政令は同法施行令第1条第1項で「次に掲げる業種以外の業種」としたうえで、①農業 ②林業（素材生産業及び素材生産サービス業を除く） ③漁業 ④金融・保険業（クレジットカード業・割賦金融業、保険媒介代理業及び保険サービス業などを除く）を列挙しています。不動産業はこの除外列挙に入っていません。規模の線は同法第2条第1項第1号で、資本金3億円（小売業またはサービス業は5,000万円、卸売業は1億円）以下の会社、または常時使用する従業員300人（小売業50人、卸売業・サービス業100人）以下の会社・個人です。施行令第1条第2項の業種別の表（ゴム製品製造業、ソフトウェア業・情報処理サービス業、旅館業）に不動産業はないため、不動産会社は本則の3億円・300人の線で判断します（出典：e-Gov法令検索「中小企業信用保険法」第2条第1項、「中小企業信用保険法施行令」第1条）。

公的融資の条件も、幅ではなく制度の数字で押さえておきます。日本政策金融公庫の「新規開業・スタートアップ支援資金」は融資限度額7,200万円、返済期間は設備資金20年以内・運転資金10年以内（いずれも据置期間5年以内）です。同ページに自己資金の割合要件の記載はありません。ただし利用できるのは「新たに事業を始める方または事業開始後おおむね7年以内の方」で、業歴がそれを超える会社はこの制度の対象外です（出典：日本政策金融公庫「新規開業・スタートアップ支援資金」）。業歴の長い会社が公庫を使う場合は別の融資制度になるため、限度額と期間はそのまま当てはまりません。支店に資金使途を伝えて該当する制度を確認してください。

❌ 金利の低い順に借入先を並べ、通ったところから借りる。結果、在庫の資金が長期借入になって次の仕入れが止まる ⭕ 返済原資（売却代金・賃料・粗利）で使途を4つに割り、使途ごとに枠を持つ。在庫はその物件が売れたら消える形にする

買取・仕入れ資金の調達で、金融機関が見ているもの

検索上位の3記事は、担保評価について「担保不動産の6〜8割」「評価額の7〜8割程度」と書き、うち2本は自己資金を「1〜3割」「10%〜30%」としています。ただし、この水準を定めた公的な資料は特定できませんでした。融資比率は物件の種別・立地・流動性・取引実績によって個別に決まるもので、一律の基準として扱うと仕入れ計画が崩れます。本稿では断定しません。

代わりに、産業全体の借入の実態は統計から出せます。不動産取引業の金融機関借入金（短期4,554,903百万円＋長期9,303,476百万円＝13,858,379百万円）を母集団51,057社で割ると、1社当たり約2.71億円。支払利息・割引料230,569百万円を同じ借入残高で割ると1.66%で、不動産賃貸業・管理業では1.26%です（いずれも前掲の統計表から編集部が算出）。この1.66%は実際の約定金利より高めに出ます。残高は期末・利息は期中であることに加え、分子の支払利息・割引料には金融機関以外からの借入金や社債の利息も含まれるためです。社債と金融機関以外からの借入金まで分母に入れると1.37%になります。水準そのものではなく、自社の値がこの幅から大きく外れていないかを見る目安として使ってください。

交渉で効くのは、この水準と自社を比べた話ではなく、在庫1件ごとの収支を見せられるかです。金融機関が短期の仕入れ資金で見るのは、その物件が返済原資になるかどうか、つまり想定売却価格・想定期間・リフォーム費用・販売経費の4つです。平時に渡す材料の整え方は金融機関との交渉に、月次と週次の回し方は資金繰り表の作り方にまとめています。

在庫を何か月で回すかは、金利ではなく税制の「2年」が決めている

買取再販には、宅地建物取引業者側と買主側の両方に税の特例があります。どちらも適用期限は令和9年3月31日です（出典：国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る特例措置」。2026年11月1日に取得して確認）。宅建業者側の不動産取得税については、地方税法附則第11条の4第2項が「当該取得が令和九年三月三十一日までの間に行われたときに限り」と定めており、条文でも同じ日付です（出典：e-Gov法令検索「地方税法」附則第11条の4第2項、2026年11月1日時点）。

2年の起点は共通ですが、終点は税目で違います。不動産取得税は「取得してから、リフォーム工事を行った後、個人に譲渡し、当該個人の居住の用に供するまで」、買主側の登録免許税は「取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまで」です。譲渡から入居までに間が空く案件では、不動産取得税だけが先に外れることがあります。

宅建業者側：不動産取得税が減額される

平成27年度税制改正で創設された措置です。宅地建物取引業者が既存住宅を取得し、住宅性能の一定の向上を図るための改修工事を行った後、住宅を個人の自己居住用住宅として譲渡する場合、宅地建物取引業者による当該住宅の取得に課される不動産取得税について、当該住宅が新築されていた時において課税標準額から控除することとされていた額に税率を乗じて得た額が減額されます。平成30年度税制改正で、一定の場合（対象住宅が「安心Ｒ住宅」である場合または既存住宅売買瑕疵保険に加入する場合）に敷地の土地の取得にかかる不動産取得税も減額対象に加わりました（出典：国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る不動産取得税の特例措置について」）。

土地部分の減額は、①45,000円 ②土地1㎡あたり評価額×1/2×住宅の床面積の2倍（上限200㎡）×3% のいずれか高い金額です。土地部分の減額を受けるには、土地を取得した日から2年以内に書類を提出する必要があります（同PDF 5頁）。上の表は主な4区分で、原典は昭和29年1月1日以後の新築を8区分に分けています（築が古い住宅も、耐震基準適合証明書などで要件3を満たせば対象になります）。右列の減額額は、国土交通省が示す控除額に税率3%を乗じた編集部の計算です（住宅の取得にかかる不動産取得税の標準税率は3%ですが、税率は地方税法および各都道府県の条例によるため、実額は取得地の都道府県に確認してください）。

要件のうち、資金繰りに直接効くもの

要件はいずれも満たす必要があります。このうち在庫期間を縛るのが最後の1つです。

1. 宅地建物取引業法第2条第3項に規定する宅地建物取引業者であること
2. 宅地建物取引業者が個人に譲渡する住宅の床面積が50㎡以上240㎡以下であること
3. 耐震性に関して、昭和57年1月1日以後に新築された住宅であること、または一定の耐震基準を満たしていることが耐震基準適合証明書・住宅性能評価書の写し（耐震等級1、2または3）・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書のいずれかで証明されたものであること
4. 宅地建物取引業者が個人に対し住宅を譲渡し、その個人が自己の居住の用に供すること
5. 宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行った後、個人に譲渡し、当該個人の居住の用に供するまでの期間が2年以内であること
6. 宅地建物取引業者が取得した時点で、新築された日から起算して10年を経過した住宅であること
7. 建物価格（税込）に占めるリフォーム工事の総額の割合が20%以上であること、またはリフォーム工事の総額が300万円（税込）以上であること
8. 対象となるリフォーム工事が行われたこと。次の3つのいずれかに当たることが必要です。第1号〜第6号工事（増築・改築・大規模の修繕等から省エネ改修まで）を行い、各工事の合計費用が100万円（税込）超／第4号〜第6号工事（耐震・バリアフリー・省エネ）のいずれかが50万円（税込）超／第7号工事（給水管・排水管・雨水の浸入を防止する部分）が50万円（税込）超で、かつ当該部分の瑕疵を担保する既存住宅売買瑕疵保険に加入。第7号工事は、金額の多寡にかかわらず瑕疵保険の加入が条件で、100万円超の枝には入りません（要件7の20%・300万円を計算するときの工事総額は第1号〜第7号が対象です）

買主側：登録免許税が0.1%になる

平成26年度税制改正で創設された措置で、個人が宅地建物取引業者により一定の質の向上を図るための特定の増改築等が行われた既存住宅を取得した場合、所有権移転登記に係る登録免許税の税率が0.1%に軽減されます（一般住宅特例0.3%、本則2%）。こちらも要件に「宅地建物取引業者が住宅を取得してから、リフォーム工事を行って再販売するまでの期間が2年以内であること」「取得の時において、新築された日から起算して10年を経過した家屋であること」「当該個人の居住の用に供される床面積50㎡以上の家屋であること」が入っています（出典：国土交通省「買取再販で扱われる住宅の取得に係る登録免許税の特例措置について」）。

買主側の軽減は、自社の税負担ではありません。しかし売りやすさに直結します。課税標準1,000万円の建物なら、本則20万円・一般住宅特例3万円に対して買取再販は1万円です。「この物件は登録免許税の軽減が使えます」と言えるかどうかが、同価格帯の他の中古物件との差になります。取得から再販売までが2年を超えるとこの説明ができなくなり、値下げで埋めることになります。

在庫期間に貸すと、建物の消費税が戻ってこなくなる

消費税法第30条第10項は、仕入税額控除を定めた同条第1項について「居住用賃貸建物に係る課税仕入れ等の税額については、適用しない」と定めています。居住用賃貸建物とは、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物（附属設備を含む）以外の建物であって、高額特定資産または調整対象自己建設高額資産に該当するものです。高額特定資産は、棚卸資産および調整対象固定資産のうち、一の取引の単位に係る課税仕入れの支払対価の額の110分の100に相当する金額（＝税抜額）が1,000万円以上のものを指します（同法施行令第25条の5第1項第1号）。買取再販の在庫は棚卸資産なので、この判定の対象に入ります。土地は非課税なので、土地付きで仕入れた場合に判定の対象となるのは建物部分です。

この制限は、令和2年10月1日以後に行われる居住用賃貸建物の課税仕入れ等の税額について適用されます（令和2年3月31日までに締結した契約に基づくものは経過措置で適用外）（出典：e-Gov法令検索「消費税法」第30条第10項・第35条の2、「消費税法施行令」第25条の5。いずれも2026年11月1日時点／国税庁「令和２年４月に消費税法等の一部が改正されました」）。

棚卸資産として持っているだけなら、制限の対象外

買取再販の在庫がすべて控除できなくなるわけではありません。消費税法基本通達11-7-1は「住宅の貸付けの用に供しないことが明らかな建物」の例として、次を挙げています。

(3)　棚卸資産として取得した建物であって、所有している間、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかなもの

柱書は「建物の構造及び設備の状況その他の状況により住宅の貸付けの用に供しないことが客観的に明らかなもの」を求めています。つまり、販売用に仕入れて、持っている間は貸さないことが客観的に明らかであれば、建物の消費税は通常どおり控除できます。判定の時期も通達で定められており、11-7-2は、居住用賃貸建物に該当するかどうかは課税仕入れを行った日の状況により判定し、同日において明らかでない建物については居住用賃貸建物に該当するが、当該課税仕入れを行った日の属する課税期間の末日において、住宅の貸付けの用に供しないことが明らかにされたときは、居住用賃貸建物に該当しないものとして差し支えないとしています（出典：国税庁「消費税法基本通達 第11章第7節 居住用賃貸建物」）。

貸した場合、戻るのは売ったときの課税期間

住宅として貸した場合は制限がかかり、その後の調整で部分的に戻ります。国税庁の設例はこうです。令和3年4月1日に1億円（消費税額1,000万円）で居住用賃貸建物を取得し、同日以後「居住用」として貸し付けていたが、令和5年4月1日にこの建物を7,200万円で譲渡した場合、譲渡した日の属する課税期間（令和6年3月期）の仕入控除税額に900万円を加算します。計算は1,000万円×7,200÷（800＋7,200）で、分母は課税譲渡等調整期間の住宅賃料800と譲渡対価7,200の合計、分子は譲渡対価です。

❌ 売れ残った在庫を「空けておくのはもったいない」と住宅で貸し、建物の消費税の扱いを確認しないまま決算を迎える ⭕ 仕入れの時点で「持っている間は貸さない」方針を決めて記録に残し、貸す選択をするときは建物価格と想定保有期間を税理士に確認してから判断する

成約のない月をどう持つか　広告費の先行投資と手元資金

統計の実数で確かめます。不動産取引業の広告宣伝費は売上高の1.13%、販売費及び一般管理費の人件費は同6.8%です。不動産賃貸業・管理業はそれぞれ0.99%、14.6%です。前掲の統計表から編集部が算出した値です。

比率で見ると広告費は小さく見えますが、売上高が成約に連動して大きく動く一方、広告費と人件費は動きません。1社当たりに割ると、不動産取引業の月商は31.3百万円、現金・預金は82.4百万円で2.6か月分です。不動産賃貸業・管理業は月商6.9百万円に対して現金・預金62.6百万円で9.0か月分。在庫を持つ側のほうが手元の月数が薄いという構図です。在庫に現金が変わっているからで、これは異常値ではなく業態の構造です。

なお、同じ調査から全産業の中小法人を集計すると現預金は月商2.66か月分で、不動産取引業の2.6か月分はほぼこの水準です。業種をまたいだ手元資金の決め方は手元資金は月商の何か月分必要かで扱っているので、本稿では業態差のほうに絞ります。

管理収入で底を作る　ただし免許と保証金で寝る金を先に数える

管理側の数字は前掲のとおりで、不動産賃貸業・管理業の売上総利益率は61.9%、売上高経常利益率は12.9%（不動産取引業は26.4%と6.9%）、1社当たり現金・預金は月商9.0か月分です。管理報酬は毎月入り、成約の有無に左右されません。固定費を管理報酬でどこまで覆えるかが、在庫を持てる限度を決めます。

営業保証金と弁済業務保証金分担金

宅地建物取引業者は令和6年度末（令和7年3月末）で132,291業者あり、うち法人が119,902、個人が12,389で、11年連続で増えています（出典：国土交通省「令和６年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」、令和7年10月3日公表）。拠点を構える会社が増えるということは、以下の金額がそのつど動いているということです。

宅地建物取引業法第25条第1項は、宅地建物取引業者は営業保証金を主たる事務所のもよりの供託所に供託しなければならないと定め、同条第2項でその額を政令に委ねています。同法施行令第2条の4は、主たる事務所につき1,000万円、その他の事務所につき事務所ごとに500万円の割合による金額の合計額としています。供託したときは免許権者に届け出る必要があり、法第25条第5項は「前項の規定による届出をした後でなければ、その事業を開始してはならない」としています。免許の日から3月以内に届出がないときは催告が行われ、催告が到達した日から1月以内になお届出がないときは免許を取り消すことができます（法第25条第6項・第7項）。事業開始後に新たに事務所を設置したときは、当該事務所につき政令で定める額を供託します（同法第26条第1項）。

宅地建物取引業保証協会に加入する場合は、同法第64条の9第1項により弁済業務保証金分担金を納付します。同法施行令第7条はその額を主たる事務所につき60万円、その他の事務所につき事務所ごとに30万円としています。事務所を新設したときは、その日から2週間以内に納付が必要で（法第64条の9第2項）、納付しないときは社員の地位を失います（同条第3項）（出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」第25条・第26条・第64条の9、「宅地建物取引業法施行令」第2条の4・第7条。いずれも2026年4月1日施行時点）。

金額は施行令の単価を拠点数に当てはめた編集部の計算です。保証協会への加入には入会金や年会費など協会所定の費用が別にかかるため、総額は加入先の協会に確認してください。なお営業保証金は、国土交通省令の定めるところにより国債証券・地方債証券その他の国土交通省令で定める有価証券をもって充てることができます（同法第25条第3項）。

拠点を増やす判断は、管理戸数の積み上げ速度とセットで見ます。管理報酬が増える前に拠点の固定費と分担金が出るため、在庫を抱えた状態で拠点を増やすと手元資金が一気に薄くなります。自社を売る側に回る場合の免許・登録の扱いは不動産会社のM&Aで別に整理しています。

月次で見る3つの数字と、借りる前に決める順番

目安はいずれも産業中分類の拡大推計値から編集部が算出した平均で、達成目標ではありません。使い方は「自社が平均からどちらに外れているか」の方向を見ることです。1は仲介専業を含む平均なので、買取再販主体の会社は自社の過去数期の推移と比べるほうが実用的です。業種平均と並べる枠組みが必要ならローカルベンチマークの6指標が使えます。

借りる前に決める順番

1. 在庫の一覧を出す。 物件ごとに、取得日・取得価額・工事費・経過日数・想定売却価格を1行で並べます。経過日数が長い順に並べ替えると、どこで資金が止まっているかが見えます
2. 取得日から2年の残日数を書き加える。 買取再販の税特例を使う前提の物件は、残日数が工事期間＋販売期間の見込みを下回っていないかを確認します。下回っているなら、価格を下げて期限内に売り切るほうが、特例を落として売るより手残りが大きい場合があります
3. 1件の仕入れ上限を決める。 月商と手元資金から、同時に抱えられる在庫の総額を先に決めます。「良い物件が出たら買う」という方針は、上限額が決まっていないかぎり方針ではありません
4. 使途ごとに枠を分けて交渉する。 在庫は短期（物件ごと）、運転は当座貸越、保有物件は長期。混ぜて1本の長期借入にすると、売却後も返済が残ります
5. 損切りの基準を文書にする。 「取得から何日を超えたら、いくらまで下げて売る」を先に決めます。この基準がないと、月次の会議で毎回「あと1か月」が選ばれ、2年を超えます

在庫1件の持ち越しコストは計算できます。仕入れ3,000万円を年2.5%で借りていれば利息は月62,500円、年4.0%なら月100,000円。5,000万円・年4.0%なら月166,667円です。これに固定資産税・管理費・保険料が乗ります。一方で、買取再販の税特例を1件落とす金額は、住宅部分で最大36万円（平成9年4月1日以降に新築された住宅の場合）に加え、買主側の登録免許税の軽減が使えなくなる分が価格交渉に跳ね返ります。「もう少し待てば希望価格で売れる」が、利息だけでなく税の特例まで失う判断になっていないかを、この2つの数字で確かめてください。

❌ 資金が足りないので、まず借入先を探す。金利の低い順に当たって、通ったところから借りる ⭕ 在庫一覧と2年の残日数を先に出す。在庫を減らして済むなら借りない。借りるなら使途ごとに枠を分ける

5問で確認する　買取資金の調達と在庫管理の準備度

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5問で確認｜不動産会社の資金調達の準備度

直近の試算表と、いま抱えている在庫を思い浮かべて、現在の状態にいちばん近いものを選んでください。回答はこの端末の中だけで処理され、送信・保存されません。

回答の進捗0 / 5

1. Q1いま抱えている在庫（販売用不動産）を、取得日・取得価額・工事費・経過日数・想定売却価格の一覧で持っている

   毎月更新している一覧はあるが更新が止まっている物件ごとに担当者が把握している
2. Q2買取再販の税特例を使う前提の物件について、取得日から2年の残日数を把握している

   物件ごとに把握している制度は知っているが日数は見ていないこの特例を知らなかった
3. Q3同時に抱えられる在庫の総額（1件の仕入れ上限）を金額で決めてある

   金額で決めて守っている目安はあるが案件次第決めていない
4. Q4在庫の資金・つなぎ・運転・保有を、別の枠として金融機関と話している

   使途ごとに枠があるまとめて1本で借りているそのつど相談している
5. Q5取得から何日を超えたらいくらまで下げて売るか、損切りの基準を文書にしている

   文書にして会議で使っている頭の中にはある決めていない

結果を確認する›回答をリセット

※一般的な検討項目を整理するための編集部独自の目安です。成果や適法性を判定・保証するものではありません。

まとめ

不動産会社の資金調達で最初に決めるのは、借入先でも金利でもありません。1件をいくらで仕入れて、何か月で手放すかです。

公的統計の実数が示したのは次の3点でした。第一に、不動産取引業と不動産賃貸業・管理業は資金の寝る場所が違い、前者は総資産の34.7%が棚卸資産、後者は1.5%であること。第二に、在庫を持つ側のほうが手元資金の月数が薄く、1社当たり現金・預金は月商2.6か月分（賃貸管理業は9.0か月分）であること。第三に、棚卸資産を売上原価で割った回転期間は不動産取引業で約255日に達していることです。

そこに制度の期限が重なります。買取再販の不動産取得税と登録免許税の特例は、どちらも宅建業者の取得を起点に2年以内という期間を要件にしており（終点は不動産取得税が買主の入居まで、登録免許税が再販売まで）、適用期限は令和9年3月31日です。255日という平均に対して730日の期限は、余裕のある枠ではありません。さらに、在庫期間中に住宅として貸すと、税抜1,000万円以上の建物については消費税の仕入税額控除が止まり、回収は譲渡した日の属する課税期間まで繰り延べられます。

判断の順番は、在庫一覧と2年の残日数を出す、1件の仕入れ上限を金額で決める、使途ごとに枠を分けて交渉する、損切りの基準を文書にする。借入先を探すのはその後です。在庫を減らして済むなら、借りない選択のほうが資金繰りは安定します。

よくある質問

出典・調査の対象範囲