不動産会社のM&A　宅建業免許と管理業の登録は引き継げるか、管理戸数の値段はどう決まるか

株式を売れば宅建業免許と賃貸住宅管理業の登録はそのまま残ります。事業だけを売ると、どちらも買い手には付いていきません

不動産会社のM&Aで最初に効くのは、価格よりも許認可です。売り方を1つ間違えると、買い手は翌日から営業できません。

• 宅地建物取引業の免許は「宅地建物取引業を営もうとする者」が自分で受けるものです（宅地建物取引業法第3条第1項）。株式譲渡は会社がそのまま続くので免許も登録も残り、事業譲渡・会社分割では事業を受け取る側が自分で免許を持っていなければ営業できません。免許を受けない者が宅地建物取引業を営むことは禁じられています（同法第12条第1項）
• 管理会社の値段は管理戸数の頭数では決まりません。国土交通省の令和7年度の調査では、受託管理の報酬形態は月額家賃に比例する方式が78.2％、料率は4〜5％未満が38.0％・5〜6％未満が32.9％でした。さらに総管理戸数のうち管理報酬を得ている割合は「100％」が27.4％、「5％未満」が25.8％と二極化しており、戸数と収入は比例しません
• 買い手のデューデリジェンスで最初に出てくる書類は、管理受託契約の書面です。令和7年度の全国立入検査では168社のうち118社に是正指導が入り、最も多い指摘は管理受託契約の締結時書面の交付義務違反（62件）でした。立入検査を受けた会社の約7割に指摘が入っている領域なので、売り手が先に直せばそのまま評価の差になります

本稿は、宅地建物取引業者・賃貸住宅管理業者そのものを売る／承継する場面に絞ります。免許と登録が売り方でどう変わるか、免許を支えている人と金の要件が譲渡の前後でどこで切れるか、管理受託収入を自分の決算書から出す手順、買い手が最初に見る管理業法の書面、サブリースを抱えている場合の価格への効き方、そして登録の更新に財産要件があることまでを、法令と国土交通省の資料で確かめて並べます。価格算定の一般論や税金は既存記事に譲り、ここでは不動産業に固有の部分だけを扱います。

最初に結論：自社を売る前に決める5つ

「不動産M&A」と「不動産会社のM&A」は別の話　まず自分がどちらかを決める

同じ「不動産会社のM&A」という言葉で、2つの別の取引が語られています。混ざったまま読むと、自社に関係のない論点（登録免許税や不動産取得税の有無）を検討してしまいます。

本稿が扱うのは②です。①は保有不動産の出口設計の話なので、M&Aの基本プロセスと非上場株式の評価方法を先に読んだほうが早く進みます。

業界の数字：会社は増えているのに、継ぐ人は半分いない

令和6年度末（令和7年3月末）時点の宅地建物取引業者数は132,291業者で、11年連続の増加です。内訳は大臣免許が3,158業者、知事免許が129,133業者、法人が119,902業者、個人が12,389業者です（国土交通省「令和6年度宅地建物取引業法の施行状況調査結果について」令和7年10月3日）。宅地建物取引士の登録者数も令和6年度末で1,211,760人に達しています。

一方、賃貸住宅管理業の登録は令和7年度末時点で10,197社です（国土交通省「【詳細版】賃貸住宅管理業者等への全国立入検査結果(令和7年度)」令和8年6月5日）。登録が義務づけられるのは管理戸数200戸以上の事業者で（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第3条第1項、同法施行規則第3条）、200戸未満は任意登録です。

ここで、宅建業者13万社と登録業者1万社を単純に並べて「200戸以上を管理する会社は1万社しかない」と読むことはできません。母集団が違うからです。賃貸住宅の維持保全を行わない事業者は、そもそも登録の対象外であり、売買仲介を主とする宅建業者の多くはここに入りません。逆に、登録業者のほうには義務のない小規模な会社が相当数含まれています。国土交通省が電子申請の登録データから作った集計では、登録業者のうち登録義務のない200戸未満の事業者は、令和4年6月時点で29.7％（1,908件）、令和7年5月時点で36.6％（3,624件）へと増えています。

同じ集計から、自社がどの規模帯にいるかは読み取れます。令和7年5月時点（n＝9,906）の管理戸数別の構成比は、200戸以上500戸未満が31.2％（3,088件）で最も多く、次いで500戸以上1,000戸未満が15.3％（1,520件）、100戸以上200戸未満が14.4％（1,429件）、10戸以上100戸未満が12.7％（1,260件）、10戸未満が9.4％（935件）と続きます。1,000戸以上は合わせて16.9％（1,674件）です（国土交通省「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の施行状況」）。

後継者不在率は、帝国データバンクの調査で不動産業が51.1％（2025年）です。全国全業種が50.1％なので、不動産業は平均より1.0ポイント高い水準にあります。推移をみると2021年の62.8％から4年で11.7ポイント下がっており、改善の方向にはあります（帝国データバンク「全国『後継者不在率』動向調査（2025年）」2025年11月21日）。

同じ調査は、2025年に代表者が交代した企業の就任経緯（速報値）を、内部昇格36.1％、同族承継32.3％、M&Aほか20.6％、外部招聘7.6％、創業者3.4％としています。「M&Aほか」は買収・出向・分社化の合計なので、この20.6％がそのままM&Aの比率ではありません。それでも、同族承継が首位から落ちた点は読んでおく価値があります。

公的窓口の実績も伸びています。全国48か所の事業承継・引継ぎ支援センターでは、令和7年度の新規相談者数が初めて24,000者を超え、第三者承継（M&A）の成約件数は2,265件と過去最多になりました（独立行政法人中小企業基盤整備機構、2026年5月29日）。国が47都道府県（48か所）に設置した公的な相談窓口です。民間の仲介に当たる前に、ここで方針の当たりを取る手があります。

自社の規模感：賃貸管理業者の従業員数は中央値3人

国土交通省が令和7年度に実施した賃貸住宅管理業者向けの調査（有効回答886件）では、従業員数は「2〜4人」が40.9％で最多、「1人」を含む4人以下が55.9％、中央値は3人でした。業務形態は「受託管理のみ」が81.8％、管理方式は「賃貸マンション・アパートを棟単位で管理」が71.2％です（国土交通省「令和7年度 不動産管理業に関する実態分析に係る調査検討業務 報告書」2026年3月）。

この産業構造が、M&Aの論点を決めています。社長が実務の中心にいて、資格も社長が持っている会社が多数派です。だから「社長が抜けたあと、免許と登録の要件が満たせるか」が価格以前の問題になります。

免許と登録は、スキームによって引き継げるかが変わる

宅地建物取引業法第3条第1項は、宅地建物取引業を営もうとする者に、事務所の所在地に応じて国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けることを義務づけています。第12条第1項は「第三条第一項の免許を受けない者は、宅地建物取引業を営んではならない」と定め、第2項では無免許の者が宅地建物取引業を営む旨の表示や広告をすることまで禁じています。

賃貸住宅管理業も同じ構造です。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第3条第1項が国土交通大臣の登録を義務づけ、無登録で賃貸住宅管理業を営んだ場合は1年以下の拘禁刑もしくは100万円以下の罰金、またはその併科とされています（同法第41条第1号）。同条第3号は他人に賃貸住宅管理業を営ませること（名義貸し）も同じ罰則の対象としており、「免許や登録だけ借りて続ける」という逃げ道は塞がれています。

スキーム別の早見表

免許が失効する場面の条文構造には、読み落としやすい段差があります。宅地建物取引業法第11条第1項は、死亡（第1号）、合併による消滅（第2号）、破産手続開始の決定（第3号）、合併と破産以外の理由による解散（第4号）、廃業（第5号）について、30日以内の届出を義務づけています。そして同条第2項が免許の失効を定めているのは第3号から第5号までに限られています。

死亡と合併消滅については、同法第30条第1項と第76条が、失効の場面として「第十一条第二項の規定により免許が効力を失つたとき」と「同条第一項第一号若しくは第二号に該当することとなつたとき」を並べて別に掲げています。つまり法律は、死亡と合併消滅を、届出による失効とは別の事象として整理しています。合併の日に向けて準備するべきことと、廃業届を出してから起きることは、時間軸が違うということです。個別の案件での取扱いは、免許を受けている行政庁に確認してください。

賃貸住宅管理業の側はもっと明快です。同法第9条第2項は「賃貸住宅管理業者が前項各号のいずれかに該当することとなったときは、第三条第一項の登録は、その効力を失う」としており、死亡・合併消滅・破産・解散・廃業のすべてで、その事実が生じた時点を基準に登録が失効します。

免許が切れても、すでに結んだ契約は結了できる

宅地建物取引業法第76条は、免許の有効期間が満了したとき、第11条第2項により免許が失効したとき、第11条第1項第1号・第2号に該当したとき、または免許を取り消されたときに、「当該宅地建物取引業者であつた者又はその一般承継人は、当該宅地建物取引業者が締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内においては、なお宅地建物取引業者とみなす」と定めています。

ここで読むべきは「締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内」という限定です。進行中の売買契約の決済はできますが、新しい媒介契約を結ぶことはできません。事業譲渡で免許を廃止する場合、残っている案件の決済スケジュールと廃業届のタイミングを突き合わせておく必要があります。

❌ 事業譲渡で管理部門だけを売り、残る宅建業で媒介を続けるつもりだったのに、譲渡と同時に廃業届を出してしまった ⭕ 廃業届を出す範囲（全部廃業か一部の事務所廃止か）を先に決め、進行中の案件の決済日を洗い出したうえで届出日を設計する

❌ 「株式譲渡なら許認可もまとめて付いてくる」と聞いて、役員と専任の宅地建物取引士の変更届を出していなかった ⭕ 株式譲渡でも、役員・商号・事務所・専任の宅地建物取引士の氏名が変われば30日以内の変更の届出が必要（同法第9条第1項、第4条第1項第1号〜第5号）

免許と登録を支えているのは「人」と「金」　譲渡の前後でここが切れる

専任の宅地建物取引士：従業者の5分の1以上、割ったら2週間

宅地建物取引業法第31条の3第1項は、事務所等ごとに国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置くことを義務づけています。この「国土交通省令で定める数」は、事務所では業務に従事する者の数に対する宅地建物取引士の数の割合が5分の1以上となる数、案内所等では1以上です（同法施行規則第15条の5の3）。

同条第2項には、宅地建物取引業者が法人の場合、役員（業務を執行する社員、取締役、執行役またはこれらに準ずる者）が宅地建物取引士であるときは、その者が自ら主として業務に従事する事務所等について、専任の宅地建物取引士とみなすという規定があります。中小の不動産会社では、この規定で社長が頭数に入っている会社が珍しくありません。社長が退任すれば、その1人が抜けます。

そして第3項は「既存の事務所等が同項の規定に抵触するに至つたときは、二週間以内に、同項の規定に適合させるため必要な措置を執らなければならない」と定めています。2週間は、採用して資格を取らせるには短すぎる期間です。

業務管理者：全員欠けたら、管理受託契約を結べない

賃貸住宅管理業の側はさらに直接的です。賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第12条第1項は、営業所または事務所ごとに1人以上の業務管理者を選任することを義務づけています。そして第2項が、選任した者の全てが欠格事由に該当するか、全てが欠けるに至ったときは「新たに業務管理者を選任するまでの間は、その営業所又は事務所において管理受託契約を締結してはならない」としています。

第3項では「業務管理者は、他の営業所又は事務所の業務管理者となることができない」と兼任を禁じています。M&Aのあとに営業所を統合したり、逆に拠点を増やしたりするときは、拠点の数だけ業務管理者が必要になります。

業務管理者になれるのは、管理業務に関し2年以上の実務経験を有する者（または国土交通大臣が同等以上と認めた者）で、次のいずれかに該当する人です（同法施行規則第14条）。

1. 登録証明事業（賃貸不動産経営管理士の登録試験）による証明を受けている者
2. 宅地建物取引士で、国土交通大臣が指定する管理業務に関する実務についての講習を修了した者

国土交通省の集計では、この資格要件を満たす者は令和7年7月31日時点で106,678名です（新・賃貸不動産経営管理士ルート22,656名、旧・移行講習ルート67,460名、宅地建物取引士＋指定講習ルート16,562名の合計）。

営業保証金：出すのは即日、戻るのは半年後

金の要件は、金額だけでなく時間の非対称性が効きます。

読み方を間違えやすいのは最後の2行です。保証協会を抜けると、1週間以内に1,000万円（＋事務所ごとに500万円）を供託しなければなりません。一方で営業保証金を取り戻す側は、6か月以上の公告期間が明けるまで戻ってきません。買い手が別の保証協会に入っているとか、協会を使わず供託に切り替えるといった構成を取るとき、この時間差が資金繰りに直撃します。手元資金の考え方は手元資金の決め方で扱っています。

❌ 事業譲渡の代金が入るタイミングで営業保証金も戻ると見込んで、資金繰り表を作っていた ⭕ 営業保証金の取戻しは公告から6か月以上あと。代金の入金予定とは別の行に置き、半年の空白を前提に組む

管理戸数そのものに値段は付かない　報酬が出ている戸数と料率で出す

国の調査が持っている実数

国土交通省の令和7年度の調査（有効回答886件）から、値段の土台に直接効く数字を拾います。

FEE STRUCTURE

受託管理業務の報酬形態（n＝886）

月額家賃に比例する方式（家賃の○％）78.2％（693件）

定額制（1戸・1棟ごとに固定額）13.3％（118件）

比例方式と定額制の併用4.4％（39件）

報酬を得ていない（無報酬で実施）2.9％（26件）

報酬形態が家賃比例で固まっているので、料率が分かれば収入が出ます。月額家賃に対する割合は、次のように4〜6％未満に集中しています（n＝742）。

FEE RATE

受託管理業務の報酬割合（月額家賃比・n＝742）

4〜5％未満38.0％（282件）

5〜6％未満32.9％（244件）

3〜4％未満13.9％（103件）

2〜3％未満5.3％（39件）

区分を粗くした推移でみると、「3〜5％未満」は令和元年度49.1％、令和4年度47.5％、令和5年度47.3％、令和7年度51.9％で、おおむね5割前後を保っています。「5〜10％未満」は3割台後半で、両方を合わせた「3〜10％未満」が各年度とも8〜9割です。料率はこの帯の中で動くものだと見ておけば足ります。

規模で差も出ています。管理戸数200戸以上の事業者では「3〜5％未満」が57.8％を占め、200戸未満では「3〜5％未満」が48.0％にとどまり「5〜10％未満」が41.2％、「3％未満」も8.8％あります。規模が小さいほど料率のばらつきが大きいという形です。

戸数と収入が比例しない理由

同じ調査でもう1つ押さえるべき数字があります。総管理戸数のうち管理報酬を得ている割合です。「100％」が243件（27.4％）で最多ですが、「5％未満」が229件（25.8％）、「5％〜10％」が195件（22.0％）と続き、中間帯は1〜2％台しかありません。報告書はこれを「管理報酬をほぼ全戸で得ている層と、ごく一部にとどまる層に二極化している」と読んでいます。

契約の長さも効きます。管理業務の受託契約期間は「2〜3年未満」26.2％、「1〜2年未満」23.9％で、1年以上3年未満が50.1％と過半です。「5〜10年未満」13.7％、「10〜15年未満」7.1％、「30年以上」2.8％という長期も一部にあります。買い手から見れば、1〜3年で更新が来る契約の束を買うことになります。だから「いま何戸あるか」ではなく「更新されるか」を見られます。

自社の数字で出す4ステップ

1. 管理台帳から「報酬が発生している戸数」を数える。総管理戸数ではありません。無報酬で持っている分、報酬が名目だけの分を外します
2. その戸数の平均月額家賃を出す。サブリース分は別に分けます（理由は次章）
3. 料率を自社の契約から実測する。「だいたい5％」ではなく、契約書の実額から加重平均を出します
4. 12を掛けて年間の管理受託収入にする。ここから人件費・システム費を引いた利益が、価格交渉の土台になります

たとえば報酬が発生している戸数が480戸、平均月額家賃が6万円、加重平均の料率が5.0％なら、480 × 60,000円 × 5.0％ × 12か月 ＝ 年間1,728万円です。これは計算の手順を示すための編集部の試算で、相場や目安ではありません。自社の実数を入れてください。

ここから先の価格の組み立ては業種を問わない論点なので、既存記事に譲ります。利益の出し方はEBITDAとは、価格がどう決まるかの全体像はM&Aの基本プロセス、評価方式の種類は非上場株式の評価方法、手取りの計算はM&Aの税金で扱っています。なお、許認可が売り方で消えるという本稿と同じ構造は他の業種にもあり、客先常駐を抱える会社についてはIT企業のM&Aで労働者派遣事業の許可の扱いを整理しています。料率そのものの見直しを考えるなら価格設定の方法も使えます。

買い手のDDで最初に出るのは、国の立入検査と同じ項目

国土交通省は令和7年度に、全国168の賃貸住宅管理業者および特定転貸事業者（サブリース業者）に立入検査を実施し、法令違反が認められた118社に是正指導を行いました（令和6年度は187社に検査・127社に指導）。118社すべてで是正等がなされたことが確認されています。

検査を受けた会社の約7割に指摘が入っているということです。立入検査の対象は登録10,197社のうち168社で無作為抽出でもないため、これを業界全体の比率として読むことはできません。それでも、指摘の中身が記載不備に集中していることは、同じ論点が自社にもある可能性を示しています。売り手の立場でいえば、ここを先に直しておけば、DDで減額要因として並べられる項目が減ります。

指導件数の多い順（令和7年度／括弧内は令和6年度）

出典：国土交通省「【詳細版】賃貸住宅管理業者等への全国立入検査結果(令和7年度)」令和8年6月5日。

売る前に直す順番

上位2件（第14条・第13条）は、契約書の雛形を直せば以後の全件に効く種類の不備です。法第13条第1項の説明事項は施行規則第31条に列挙されており、管理受託契約を締結する賃貸住宅管理業者の商号・名称・氏名と登録年月日および登録番号、管理業務の対象となる賃貸住宅、内容と実施方法、報酬の額と支払の時期・方法、報酬に含まれない費用、一部の再委託に関する事項、責任と免責、委託者への報告、契約期間、入居者への周知、更新および解除——の11項目です。指摘の中身が「登録年月日・登録番号の記載不備」に偏っているのは、雛形を作ったときに登録前だった、あるいは更新で番号が変わったのに直していないという形で起きます。

第18条（帳簿）と第20条（定期報告）は運用の問題です。とくに第20条で「報告事項（苦情・修繕等）の無いオーナーに対する報告省略」が指摘されている点は読んでおくべきです。報告すべき事項がないことも報告の対象という扱いになっています。

❌ 「オーナーから苦情も修繕依頼も来ていない月は、定期報告を省いても実質的に問題ない」 ⭕ 報告事項がない月も定期報告を実施する。国の立入検査では、この省略が義務違反として指導されている

❌ 家賃の入金口座と会社の運転資金の口座を、通帳上は同じにして補助簿で区分していた ⭕ 法第16条の分別管理は口座を明確に区分することが求められる。補助簿での区分では指摘対象になりうる

書面の整備そのものの進め方は契約書のチェックポイント、台帳と報告の運用を軽くする手は業務効率化の進め方で扱っています。買い手がDDで何を見るかの全体像はデューデリジェンス（DD）とはにあります。

サブリースを抱えているなら、家賃保証の中身が値段を決める

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律は、サブリース（特定賃貸借契約）について受託管理とは別の規制を置いています。同法第2条第4項が特定賃貸借契約を「賃借人が当該賃貸住宅を第三者に転貸する事業を営むことを目的として締結されるもの」と定義し、第28条で誇大広告等の禁止、第29条で不当な勧誘等の禁止、第30条・第31条で締結前後の書面交付、第32条で書類の閲覧義務を定めています。

違反には行政処分があります。第33条による指示、第34条による1年以内の期間を限った業務の全部または一部の停止命令で、いずれも第3項により公表されます。処分歴の公表は、売却時の評価に直接響きます。

家賃保証に借地借家法第32条第1項が適用される

借地借家法第32条第1項は、建物の借賃が①土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、②土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または③近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、「契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と定めています。ただし書で、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合はその定めに従うとされています（増額側の特約についての規定です）。

国土交通省の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律の解釈・運用の考え方」は、マスターリース契約の重要事項説明の記載事項として、「マスターリース契約を締結する場合、借地借家法第32条第1項（借賃増減請求権）が適用されるため」、サブリース業者がオーナーに支払う家賃が上記①〜③に当たるときは契約の条件にかかわらず減額され得ることを説明すべきとしています。行政自身が「適用される」と書いているということです。

同条第3項は、減額について協議が調わないときは「その請求を受けた者は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる」としています。裁判が確定して、すでに受け取った額が正当とされた額を超えていたときは、超過額に年1割の利息を付けて返還しなければなりません。

終了時にオーナーへ渡るもの

同じ運用指針は、マスターリース契約の重要事項説明において、入居者の居住の安定を図るため、マスターリース契約が終了した場合にオーナーがサブリース業者の転貸人の地位を承継することとする定めを設け、その旨を記載して説明することを求めています。さらに、転貸人の地位を承継した場合に正当な事由なく入居者の契約更新を拒むことはできないこと、サブリース業者の敷金返還債務を承継することをオーナーが認識できるようにすべきとしています。

買い手がサブリースの条件を確認するのは、サブリースの束を引き継ぐと、①保証家賃の支払義務、②減額請求が通らないリスク、③終了時の敷金返還債務の整理、の3つを同時に抱えることになるからです。サブリース分と受託管理分は、分けて数字を出してください。混ぜたまま「管理○戸」と出すと、買い手は保守的な側に寄せて評価します。

登録の更新に財産要件がある　M&Aの組み方で次の更新が通らなくなる

賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律第6条第1項第10号は、「賃貸住宅管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者」について、登録を拒否しなければならないと定めています。同法施行規則第10条は、この基準を「財産及び損益の状況が良好であること」としています。

国土交通省の「解釈・運用の考え方」は、この「財産及び損益の状況が良好であること」を、登録申請日を含む事業年度の前事業年度において、負債の合計額が資産の合計額を超えておらず、かつ、支払不能に陥っていない状態と説明しています。

そのうえで例外が置かれています。負債が資産を超えている場合であっても、①登録申請日を含む事業年度の直前2年の各事業年度において当期純利益が生じている場合、②十分な資力を有する代表者からの「代表者借入金」を控除した負債の合計額が資産の合計額を超えていない場合など、「負債の合計額が資産の合計額を超えて」いないことと同等または同等となることが相応に見込まれる場合には、良好と認めて差し支えないとされています。

さらに令和4年2月25日の国不参第90号（国土交通省不動産・建設経済局参事官）は、同等と扱う場合を次のように明確化しています。

M&Aの組み方への効き方

この要件は、売る側にも買う側にも両方向に効きます。

• 買い手の子会社になる場合：（2）により、親会社の連結で財産要件を満たせる可能性があります。単体で債務超過に近い管理会社でも、資本系列に入ることで登録を維持できる道があるということです
• 借入を乗せる場合：株式取得の資金を対象会社に負担させる構成を取ると、前事業年度の貸借対照表が悪化します。次の更新の時点で（1）（2）のいずれにも当たらなければ、更新できません
• 代表者借入金を精算する場合：②の例外は「代表者借入金を控除した負債」で見る扱いです。株式譲渡に合わせて代表者借入金を返済したり、第三者の借入に置き換えたりすると、この控除が使えなくなる可能性があります

更新申請の期間も押さえておく必要があります。国土交通省の案内（令和8年5月）によれば、更新の登録申請は現に受けている登録の有効期間の満了の日の90日前から30日前までの間に行います。更新手数料はオンライン申請で18,000円、書面申請で18,700円です。そして有効期間について原則として事前の連絡はありません。自社の有効期間は「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」の賃貸住宅管理業者で確認する運用になっています。

売る前に整える順番と、オーナーに話すタイミング

自社だけで進められる順（買い手探しの前）

1. 管理台帳の棚卸し。報酬が発生している戸数、サブリース分、無報酬で持っている分を分けて数えます
2. 管理受託契約の雛形を直す。登録年月日・登録番号、委託者への報告に関する事項、入居者への周知に関する事項の記載を点検します（法第13条・第14条、施行規則第31条）
3. 帳簿と定期報告の実施状況を点検する。報告事項がない月も報告しているかを確認します（法第18条・第20条）
4. 人の要件を数える。専任の宅地建物取引士が従業者数の5分の1以上いるか、社長が頭数に入っていないか、業務管理者が営業所ごとに1人以上いて兼任になっていないかを確認します
5. 登録の有効期間と直近2期の決算を並べる。更新時期とクロージング予定を同じ紙に書きます
6. 処分歴・指導歴を整理する。立入検査での是正指導を受けていれば、是正の記録まで揃えます

相手が必要になってから進める順

7. スキームを決める。許認可と契約の継続を優先するなら株式譲渡が基本線です
8. オーナーへの説明を設計する。事業譲渡のように契約上の地位の移転が必要な売り方では、民法第539条の2によりオーナーごとの承諾が必要です。承諾が必要な段階で初めて話すのが原則です
9. 従業員への説明を設計する。事業譲渡では民法第625条第1項により本人の同意が必要です。会社分割なら労働契約承継法の手続きがあります。人の残留が価値の中心なので、ここは買い手と一緒に組みます
10. 届出を出す。株式譲渡でも役員・商号・事務所・専任の宅地建物取引士の氏名が変われば30日以内の変更の届出が必要です（宅建業法第9条第1項）

まとめ

不動産会社のM&Aで最初に効くのは価格ではなく許認可です。宅建業免許も賃貸住宅管理業の登録も「営もうとする者」に与えられるものなので、法人格が続く株式譲渡では残り、事業譲渡・会社分割では受け取る側が自分で持っていなければ営業できません。無免許営業も無登録営業も、名義貸しを含めて禁じられています。

許認可を支えているのは人と金です。専任の宅地建物取引士は従業者数の5分の1以上で、割ったら2週間以内に直す義務があります。業務管理者は営業所ごとに1人以上で、全員欠けたら管理受託契約を結べません。営業保証金は出すのは即日でも、戻るのは6か月以上先です。

値段の土台は管理戸数ではありません。国の調査では報酬形態は家賃比例が78.2％で料率は4〜6％未満に集中し、総管理戸数のうち報酬が発生している割合は二極化しています。報酬が出ている戸数×平均家賃×料率×12か月で、自社の数字を自分で出してください。

そのうえで、買い手のDDで最初に出る管理受託契約の書面を先に直します。国の立入検査では168社のうち118社に是正指導が入り、最多の指摘は締結時書面の交付義務違反でした。サブリースを抱えていれば家賃保証に借地借家法第32条第1項が適用されること、賃貸住宅管理業の登録更新には財産要件があってM&Aの組み方で可否が変わることも、売る側が先に知っておく話です。

承継全体のスケジュールは事業承継の進め方、売らずに閉じる選択肢は会社をたたむ手続き、業績が厳しい局面での判断の順番は事業再生の判断タイミングで扱っています。人の残留を価値にするなら中途採用の進め方も合わせて見てください。

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